Direitos & Deveres é a nova rubrica semanal resultante de uma parceria entre o jornal Diário dos Açores e a sociedade de advogados José Rodrigues & Associados. Neste espaço, iremos procurar esclarecer dúvidas jurídicas colocadas pelos nossos leitores bem como abordar alguns dos temas mais comuns que entretecem a comunidade jurídica. Se tiver algum tema que queira ver abordado ou alguma questão que queira ver esclarecida, não hesite em enviar-nos um mail para [email protected].
Apartamento ou condomínio: quem paga as obras?
Se vive num apartamento, já se perguntou onde termina a sua casa e onde começa a responsabilidade do condomínio? Este tipo de prédios, comummente designados “condomínios, compostos por várias frações — organizados no regime que a lei denomina de “propriedade horizontal” — surgem normalmente através de escritura pública.
A lei é clara quanto a algumas partes dos edifícios. Não há dúvida de que, quando adquire um apartamento, este passa a ser exclusivamente seu, embora nem sempre o possa utilizar como pretende. Na escritura onde se constitui a propriedade horizontal é possível limitar o uso das frações. Por exemplo, se a fração se destinar a comércio, não poderá ser afeta a habitação, mesmo que exista autorização da Câmara Municipal. A única forma de alterar a afetação da fração seria alterando o ato que constituiu a propriedade horizontal.
Em relação a outros espaços, a sua definição também se afigura bastante simples: o terreno onde se insere o prédio, as paredes estruturais, o telhado, a escadaria, as entradas e as instalações de água, luz e gás são obrigatoriamente comuns, ou seja, pertencem em comum a todos os proprietários dos apartamentos.
Contudo, nem todos os espaços são fáceis de definir. Os pátios e jardins anexos ao edifício, os ascensores, os espaços destinados ao uso e habitação do porteiro, as garagens e outros lugares de estacionamento serão comuns, exceto se tiverem sido atribuídos ao uso exclusivo de um condómino. Tanto podem ter sido atribuídos no próprio ato de constituição da propriedade horizontal como por deliberação da assembleia de condóminos.
Por que é relevante distinguir?
É de extrema importância saber distinguir entre as partes comuns e as partes que pertencem exclusivamente a uma fração para determinar, por exemplo, a quem incumbe a responsabilidade pela manutenção e conservação dos espaços. Se a fachada, o telhado ou a escadaria precisarem de obras ou pintura, será o condomínio a suportar os custos. Já se tiver de fazer obras no seu apartamento, os custos ficarão, em regra, a seu cargo.
Podem, contudo, surgir dúvidas. Imagine a situação de uma parede mestra no interior de um apartamento que, devido ao decurso do tempo, se deteriorou e necessita de reparação. Nesta situação, apesar de se situar dentro da sua fração, poderá ter de ser o condomínio a custear a obra pelo facto de as paredes mestras serem consideradas partes comuns. O mesmo sucede se o seu apartamento se situar no último andar e, por falhas no telhado, entrar água na sua habitação.
E se parte da sua varanda ruir e danificar um automóvel?
A estrutura da varanda e os elementos que integram a fachada do edifício são, em regra, partes comuns do condomínio. Já o espaço de utilização da varanda pode pertencer à fração. Assim, seríamos levados a concluir que a responsabilidade recairia sobre o condomínio. Em muitas situações esta seria a resposta correta: uma boa parte destes incidentes acontece devido a uma deficiente conservação das zonas comuns.
Mas nem sempre a resposta é tão simples. Se a varanda for do uso exclusivo de um condómino, este é responsável pela forma como a utiliza. Assim, se a varanda tiver ruído por utilização indevida, a responsabilidade poderá recair sobre quem a utiliza em exclusividade. O mesmo se aplica no caso, por exemplo, de um vaso que caiu da varanda. O vaso não faz parte da varanda – foi lá colocado pela pessoa que utiliza a varanda em exclusividade. Mas também se poderá dar o caso de ter ocorrido negligência no momento da construção, podendo então ser imputada responsabilidade à construtora pela degradação prematura dos elementos estruturais do edifício.
Regra geral…
Como já percebeu, a determinação das partes comuns e das partes exclusivas dos condóminos pode ser simples ou ter bastantes nuances. Existem as partes obrigatoriamente comuns e as partes de cada condómino. A regra geral é a seguinte: tudo o que não encaixar numa dessas duas categorias será, à partida, comum. Para melhor esclarecer a situação deve consultar o documento que constituiu a propriedade horizontal e as deliberações da assembleia de condóminos. Conhecer esta distinção pode evitar muitos conflitos — e também algumas despesas inesperadas.
Beatriz Rodrigues