Revisão do PDM da Povoação impõe novas regras à construção, turismo e solo agrícola

A primeira revisão do Plano Diretor Municipal (PDM) da Povoação estabelece limitações significativas à construção nas áreas classificadas como de risco natural, fixa regras próprias para a edificação em solo agrícola e define oito zonas consideradas estratégicas para o desenvolvimento económico e urbano do concelho, algumas das quais terão de ser concretizadas no prazo de cinco anos para evitar a reclassificação dos terrenos para solo rústico.
A revisão foi aprovada, por maioria, pela Assembleia Municipal da Povoação, em 30 de junho, sob proposta da Câmara Municipal aprovada a 8 do mesmo mês, e consta do Aviso n.º 104/2026, publicado esta Quarta-feira, 26 de agosto, no Jornal Oficial. O plano abrange todo o território do município e as suas disposições vinculam as entidades públicas e, directa e indirectamente, os particulares.
Entre os objectivos definidos para o novo instrumento de ordenamento estão a adaptação da ocupação do território às respectivas aptidões, a protecção do património natural, cultural e paisagístico, a redução dos riscos para pessoas e bens num contexto de alterações climáticas, a diversificação das actividades económicas no espaço rural e a contenção da fragmentação urbana, através da densificação e reabilitação dos aglomerados existentes. O plano pretende ainda reforçar os equipamentos colectivos e as infraestruturas de mobilidade e clarificar as regras e os parâmetros urbanísticos aplicáveis no concelho.
Um dos capítulos com maior impacto directo sobre a edificação é o dedicado às áreas de risco natural. O PDM identifica quatro grandes tipos de risco: galgamentos ou inundações costeiras, cheias e inundações associadas aos cursos de água, instabilidade de arribas e vertentes e desgaseificação difusa de origem vulcânica.
Nas áreas de risco localizadas em solo urbano, o regulamento determina que devem ser privilegiadas intervenções que não impliquem a construção de novos edifícios. Como regra, ficam interditas obras de construção e de urbanização, embora sejam admitidas obras de alteração, reconstrução e ampliação de edifícios existentes e legalizados. As ampliações ficam limitadas, em regra, a mais 16 metros quadrados de área de construção por prédio, sem aumento do número de pisos. Nos edifícios com menos de 36 metros quadrados é admitida a ampliação até uma área máxima de 52 metros quadrados, nas condições previstas no regulamento.
Há uma excepção para determinadas áreas urbanas abrangidas pelo Plano de Ordenamento da Orla Costeira (POOC) e ameaçadas pela instabilidade de arribas e vertentes: enquanto não existir cartografia de risco de pormenor integrada em plano territorial, poderão ser admitidas obras de construção, urbanização ou ampliação desde que um estudo demonstre que a exposição, vulnerabilidade ou suscetibilidade do projeto ao risco não é elevada. Esse estudo terá de incluir caracterização geológica e geotécnica, determinação do factor de segurança dos taludes e medidas de mitigação e monitorização. Esta possibilidade não se aplica, contudo, a várias áreas expressamente identificadas da Ribeira Quente.
O PDM estabelece igualmente regras específicas para as zonas de elevada suscetibilidade a desgaseificação difusa. A construção, reconstrução, alteração ou ampliação de edifícios fica dependente da adopção de soluções destinadas a reduzir a presença de dióxido de carbono (CO2) e radão-222 no interior dos imóveis, através, por exemplo, de caixas de ar, sistemas de arejamento ou telas impermeabilizantes. Nestas zonas é proibida a construção de novas caves e os projectos devem ser acompanhados por medições e análises específicas, incluindo à qualidade do ar interior.
Em solo rústico abrangido por risco natural, o regime é ainda mais limitado: sem prejuízo das excepções previstas no POOC, são admitidas exclusivamente obras de reconstrução, alteração e ampliação, esta última uma única vez, até mais 16 metros quadrados por prédio e sem aumento do número de pisos.
O regulamento permite, por outro lado, a construção de habitação unifamiliar em espaços agrícolas, mas sujeita-a a condições específicas. A parcela terá de confrontar com a rede viária regional ou municipal e possuir uma área mínima de 2.500 metros quadrados. Apenas é admitido um fogo por parcela, com uma área máxima de construção de 400 metros quadrados, incluindo anexos, até dois pisos e oito metros de altura. O afastamento mínimo aos limites da parcela é de três metros, sem prejuízo das distâncias legalmente exigidas relativamente à rede viária. Nos terrenos integrados na Reserva Agrícola Regional aplicam-se cumulativamente os dois regimes, prevalecendo as exigências mais restritivas.
Também os empreendimentos turísticos podem ser admitidos em espaços agrícolas, dentro dos limites estabelecidos pelo PDM. Nos estabelecimentos hoteleiros, o índice máximo de utilização do solo é de 0,25, até 2.400 metros quadrados de área de construção, com dois pisos e oito metros de altura, podendo esta aumentar até mais um metro quando tecnicamente justificado. Para aldeamentos e apartamentos turísticos, o índice máximo é de 0,2 e a área de construção não pode ultrapassar os 1.000 metros quadrados.
Na Vila da Povoação, os espaços urbanos consolidados ficam sujeitos a um índice máximo de ocupação do solo de 70%, podendo os edifícios atingir três pisos e uma fachada com um máximo de 11 metros, condicionada à integração na frente urbana e nos edifícios adjacentes. Nas Furnas, o índice de ocupação também é de 70%, mas o limite é de dois pisos e oito metros de altura. Nos restantes espaços urbanos consolidados do concelho, o índice de ocupação é de 60%, com dois pisos e oito metros de fachada.
Outra das componentes relevantes da revisão é a criação de oito Unidades Operativas de Planeamento e Gestão (UOPG), consideradas pelo próprio regulamento como áreas de carácter estratégico para o desenvolvimento económico do concelho. São elas a Zona Industrial da Lomba do Alcaide, Lomba do Alcaide, Lomba do Loução, Lomba dos Pós, Lomba do Botão, Olho de Boi, Caldeiras e Águas Quentes.
Na Zona Industrial da Lomba do Alcaide pretende-se criar condições para receber diferentes usos industriais e de armazenagem e promover a relocalização de instalações industriais ou logísticas actualmente dispersas. Nas restantes unidades, os objectivos passam sobretudo pela consolidação da ocupação urbana, criação e ligação de novos arruamentos, desenvolvimento de habitação, estacionamento e integração paisagística.
O regulamento estabelece, porém, prazos concretos para a concretização destas áreas. As UOPG do Olho de Boi, Caldeiras e Águas Quentes têm cinco anos após a entrada em vigor do PDM. Para as restantes, o prazo é de nove anos. Findos esses períodos, a não concretização total ou parcial obriga à reclassificação para solo rústico, em espaços agrícolas ou na categoria adjacente, dos terrenos que não tenham sido objeto das operações urbanísticas previstas.
O PDM tem um horizonte de execução de dez anos, embora possa ser alterado ou revisto antes desse prazo. A sua execução deverá ser acompanhada através de Relatórios de Estado do Ordenamento do Território elaborados de três em três anos, incluindo a avaliação das acções previstas, a situação das UOPG e a evolução da dinâmica urbanística do concelho.