Durante o primeiro trimestre de 2024, os preços das casas para arrendar desceram na Região Autónoma dos Açores (-2,7%) e na Região Autónoma da Madeira (-2,1%).
Mas as rendas voltaram a subir no Alentejo (3,7%), Área Metropolitana de Lisboa (2,5%), Centro (1,1%) e no Algarve (1%).
Já na região Norte (0,3%), os preços mantiveram-se estáveis nesse período.
A Área Metropolitana de Lisboa, com 18,9 euros/m2, continua a ser a região mais cara para arrendar casa, seguida pelo Norte (13,8 euros/m2), Algarve (13,4 euros/m2) e Região Autónoma da Madeira (13,3 euros/m2).
Do lado oposto da tabela encontram-se a Região Autónoma dos Açores (8,7 euros/m2), Centro (9,1 euros/m2) e o Alentejo (10 euros/m2) que são as regiões mais baratas para arrendar casa.
Jovens casais
com difícil acesso à habitação
Os jovens casais estão cada vez mais com difícil acesso à habitação.
Baixos salários e poupanças travam acesso ao crédito, quando apena 3% dos mutuários com taxas de esforço superior 60% e financiamentos maiores que 90% conseguiram contratar crédito habitação.
As famílias com baixos rendimentos e poucas poupanças viram-se quase impedidas de comprar casa com recurso a crédito habitação, cumprindo as regras macroprudenciais.
Isto porque com baixos salários torna-se difícil no atual cenário ter taxas de esforço inferiores a 50% e de dar mais de 10% de entrada para a compra de uma habitação.
Bancos sempre protegidos
Baixas poupanças: ao pedir financiamento bancário, as famílias têm de dar pelo menos 10% do menor valor entre o preço e a avaliação da casa. Num contexto em que as casas estão a ficar mais caras e o metro quadrado continua a valer cada vez mais para a banca, torna-se mais difícil as famílias com baixo poder de compra conseguirem amealhar dinheiro para dar a entrada da casa e cumprir este critério;
Salários baixos: os rendimentos mensais dos mutuários entram para o cálculo da taxa de esforço, que mede a precisamente quanto é que a prestação da casa pesa nos salários. Portanto, num contexto de altos preços das casas e elevadas taxas de juros facilmente a prestação da casa “consome” boa parte do rendimento das famílias, excedendo os 50%. Além disso, no cálculo da taxa de esforço entra também entra o teste de stress que se soma à taxa de juro. Recorde-se que o teste de stress só desceu de 3% para 1,5% em outubro de 2023, tendo baixo impacto no balanço do final do ano, embora se preveja que ajude a melhorar o acesso ao crédito habitação por parte das famílias com menores rendimentos.
Assim, as limitações da taxa de esforço (até 50%) e o financiamento (até 90%) recomendadas pelo regulador português acabam por proteger os bancos de situações de incumprimento. Mas, ao mesmo tempo, acabam por obrigar as famílias com baixos rendimentos a ter altas poupanças ou até a comprar casas mais baratas. Caso contrário, ficam impedidas de aceder a créditos habitação num contexto de altos juros e preços das casas. Isto explica o facto de a proporção de empréstimos habitação concedidos aos mutuários de maior risco ter caído para 3% em 2023.
Vai melhorar
em Junho?
Junho será o mês chave para as famílias que estão a pagar créditos habitação em Portugal.
É nesse mês que o Banco Central Europeu (BCE) vai avaliar se há dados económicos suficientemente favoráveis para começar a descer os seus juros diretores.
Se assim for, segundo as previsões do Idealista, as famílias poderão contar com uma descida mais expressiva das taxas Euribor a partir da segunda metade de 2024, aliviando, assim, as prestações da casa.
O corte dos juros do BCE em Junho e consequente descida da Euribor é, para já, a hipótese mais aceite pelos analistas financeiros.
Mas Christine Lagarde, Presidente do regulador europeu, não se comprometeu com uma “trajectória específica das taxas” na reunião de política monetária realizada no dia 11 de Abril, voltando a sublinhar que tudo depende dos dados.
Assim, depois de o BCE avançar com os cortes dos juros, as famílias portuguesas podem esperar uma descida progressiva da Euribor ao longo de 2024, embora tudo indique que esta trajectória será bem mais lenta do que a sua fase ascendente.
Enquanto os novos créditos habitação de taxa variável vão logo refletir as menores taxas Euribor, nos empréstimos da casa existentes a descida da Euribor vai ser sentida só quando as prestações da casa forem actualizadas.
“Os portugueses com crédito habitação de taxa variável que têm revisão na segunda metade do ano, observarão uma redução mais expressiva nas suas prestações mensais”, prevê Miguel Cabrita, responsável pelo idealista/créditohabitação em Portugal.
Apoio ao crédito à habitação ultrapassa
as mil candidaturas
O programa CreditHab, uma iniciativa promovida pelo Governo Regional dos Açores, através da Secretaria Regional das Finanças, Planeamento e Administração Pública, ultrapassou, este mês, as mil candidaturas desde a sua criação, anunciou ontem o Governo dos Açores.
A medida foi criada com o intuito de mitigar a subida das taxas de juro resultante da crise da inflação apoiando as famílias nas prestações mensais de crédito à habitação.
O programa CreditHab consiste numa linha de apoio, de caráter excepcional e temporário, às famílias com créditos à habitação própria permanente, até um montante máximo de 250 mil euros, e que se encontram numa situação de precaridade no cumprimento das suas obrigações contratuais.
Com mais de mil candidaturas registadas desde 2023, o CreditHab, tem demonstrado ser um apoio essencial às famílias açorianas para ultrapassar a atual crise da inflação por todo o mundo.
O diferencial das taxas de juro praticadas no crédito à habitação, face à média histórica das taxas Euribor, perspectiva-se que continue a ser significativo em 2024, pelo que, o Governo dos Açores decidiu já prorrogar o apoio até ao final de 2024, conclui a nota governamental divulgada ontem.
Já para 2025 espera-se que a Euribor possa mesmo ultrapassar o limitar dos 3%.
O BBVA admite que a Euribor poderá cair até 2,4% no final do próximo ano, se o BCE baixar os juros em mais de 100 pontos base (para 2,75%).
E o Bankinter acredita que a Euribor a 12 meses cairá para 2,75% em 2025.
A Presidente do regulador europeu tem referido que os primeiros cortes dos juros directores podem ocorrer já na próxima reunião de política monetária agendada para 6 de Junho de 2024.
Isto porque “os argumentos para considerar cortes nas taxas estão a fortalecer-se”, com a economia europeia a dar sinais de melhoria e a inflação na zona euro a desacelerar para 2,4% em Março, estando cada vez mais perto do seu objetivo dos 2%.
Assim, tal como suspeitava o mercado, o Conselho do BCE decidiu manter as suas taxas de juro directoras inalteradas na reunião de política monetária realizada no dia 11 de Abril.
Mas, pela primeira vez, mostrou maior abertura em avançar com os primeiros cortes dos juros: “Se a avaliação actualizada das perspectivas de inflação, da dinâmica da inflação subjacente e da força da transmissão da política monetária reforçar a confiança do Conselho do BCE de que a inflação está a convergir para o objectivo de forma sustentada, será apropriado reduzir o atual nível de restritividade da política monetária”, lê-se no comunicado.