O preço das casas em Portugal aumentou 8,1% no último ano e o líder do ranking das subidas é Ponta Delgada, com o preço do m2 a crescer 20,9% entre Junho do ano passado e Junho deste ano.
De acordo com a Alfredo, o preço do médio quadrado (m2) nas principais capitais de distrito foi de 2.868 euros em junho.
Olhando apenas para os primeiros seis meses deste ano, o crescimento de preços foi de 5%. Em Dezembro, o m2 custava menos 138 euros do que em junho.
O Índice de Preços Alfredo reúne informação de vários portais públicos de listagem e sites de agências imobiliárias com dados de transação que são posteriormente trabalhados utilizando algoritmos avançados de Inteligência Artificial, o que permite caracterizar a realidade do mercado imobiliário em Portugal de uma maneira nunca vista.
Ponta Delgada
lidera ranking
das subidas
Em Ponta Delgada, o preço do m2 cresceu 20,9% entre Junho de 2023 e o mesmo mês deste ano.
Também perto dos 20% está o distrito de Aveiro (19,7%), seguido de Viana do Castelo (18,2%) e Leiria (15,4%).
Lisboa (4.867 euros), Porto (3.288 euros) e Funchal (3.012 euros) são as três regiões com os preços mais altos e registaram subidas homólogas de 5,8%, 9% e 12,9%, respetivamente. o lado das descidas há apenas três distritos: Castelo Branco (21,5%), Portalegre (16,1%) e Vila Real (2,4%).
Preço dos apartamentos
cresce quase 8%
Nos últimos 12 meses, o preço dos apartamentos aumentou 7,7% para 3.495 euros por m2 e o das moradias subiu 7,4% para 1.537 euros.
Das 20 regiões analisadas (18 capitais de distrito e ilhas), Lisboa foi aquela que registou o valor médio dos apartamentos mais elevado: 430 mil euros.
Ao mesmo tempo, foi o distrito com maior oferta em junho, com 14.098 apartamentos no mercado.
Em Portalegre, pelo contrário, os apartamentos custam pouco mais de 100 mil euros, a oferta é menor (85 apartamentos) e demoram quase sete meses a serem vendidas.
No mercado de moradias, Lisboa volta a ocupar o topo dos preços (592 mil euros), mas é no Porto que a oferta é maior (1.793, em junho).
Guarda é a capital de distrito mais barata (42.500 euros) e Portalegre a região com menos oferta (277 casas).
No momento de comprar casa, Leiria mostrou-se a região com a maior margem de negociação, em junho de 2024.
Em média, os negócios foram fechados 17,8% abaixo do preço de listagem.
Logo a seguir na tabela surgem Setúbal (15,6%), a Ilha da Madeira (15,4%) e a Guarda (14,4%).
Os sítios onde se mostrou mais difícil negociar foram Viseu (0,69%), Coimbra (1,91%) e Faro (2,22%), que revelaram as margens mais baixas.
Jovens isentos de IMT e Imposto de Selo na compra de habitação própria
Os jovens até aos 35 anos podem, a partir de 1 de agosto, ter isenção do pagamento de Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de imóveis (IMT) e Imposto do Selo (IS) na compra da primeira habitação própria e permanente.
O Executivo de Luís Montenegro admite que a “atual crise no acesso à habitação afeta significativamente a vida dos jovens”, e que “uma das maiores dificuldades na definição de um projeto de vida é a de compra de casa, numa fase em que a poupança acumulada é escassa ou nula, os rendimentos são baixos e a situação profissional precária”.
Com base nestes argumentos e das dificuldades dos jovens agravadas pelo contexto das principais variáveis macroeconómicas, como a inflação e o das taxas diretoras do Banco Central Europeu, o Governo da AD tomou medidas que contrariassem a emigração dos mais qualificados ou prejudicasse a demografia do país.
É o caso da isenção do IMT e Imposto de Selo a jovens até 35 anos na compra da primeira casa, cujo decreto-lei foi publicado a 26 de junho.
No caso de uma pessoa já ser proprietária de uma parte de imóvel habitacional, independentemente da forma de aquisição, a isenção de IMT e IS não é aplicável.
Se entre a venda dessa parte de imóvel habitacional e a aquisição de uma habitação própria e permanente tiverem decorrido mais de três anos, e sejam cumpridas as demais condições da lei, terá direito à isenção. Caso contrário, não terá isenção.
Esta benesse fiscal poderá também ser usufruída por jovens ex-proprietários de casa secundária e que não tenha sido habitação própria e permanente, desde que tenham vendido o imóvel há pelo menos três anos.
Se cumprir todos os requisitos para ter direito às isenções de IMT e IS deve preencher os respetivos códigos na declaração modelo 1 do IMT, a ser submetida no Portal das Finanças, ou enviada através do E-balcão (Portal das Finanças), ou ainda apresentada presencialmente em qualquer Serviço de Finanças.
Os jovens, ou os seus representantes, abrangidos por esta isenção devem solicitar num Serviço de Finanças as guias para entregarem no momento da escritura.
As guias do IMT já sairão automaticamente com o valor a zero, se a isenção for aplicável.
Desde que a casa seja comprada por um valor igual ou inferior a 633.453 euros, mantém-se o direito à isenção integral, mas apenas na parte que não excede 316.772 euros.
A isenção é parcial entre 316.772 e 633.453 euros.
Por exemplo, nas contas da Deco Proteste, uma casa adquirida por 400 mil euros corresponde, até 1 de agosto, um valor de 22.009,86 euros a pagar, a título de IMT e Imposto do Selo.
Presumindo-se que a compra é feita por um casal em partes iguais, cada um deles teria 11.004,93 euros a pagar.
No entanto, o elemento mais jovem do casal, com idade até 35 anos, e desde que cumpra os requisitos de acesso ao apoio, beneficia da isenção de 7342,90 euros, o máximo a que teria direito se a casa custasse 316.722 euros.
Ou seja, a este jovem cabe ainda pagar os restantes 3.662,03 euros da sua parcela de impostos.
Neste exemplo, o casal acabará por pagar 14.666,96 euros de IMT e Imposto do Selo, em vez dos 22.009,86 euros que pagava até 1 de Agosto.
Já para casas adquiridas por valor superior a 633.553 euros, não há qualquer isenção de IMT e Imposto do Selo.
Uma questão importante: Se a casa deixar de ser habitação própria e permanente, pode ser preciso devolver dinheiro ao Estado?
Em alguns casos, sim. Quem beneficia da isenção ou redução de IMT e imposto do selo tem de manter a casa como habitação própria e permanente durante os seis anos seguintes, contados a partir da data de aquisição do imóvel.
Há, porém, algumas exceções que permitem que a casa deixe de ser habitação própria e permanente sem haver lugar a penalização:
Quando a casa é vendida. E numa eventual compra seguinte de outra casa já não beneficia de qualquer apoio
Quando há alteração do agregado familiar por motivo de casamento, divórcio, união de facto ou nascimento de novos dependentes, e desde que a casa continue a destinar-se a habitação
Quando há alteração do local de trabalho para uma distância superior a 100 km da casa, e desde que esta continue a destinar-se a habitação
Já se o imóvel não for afeto a habitação própria e permanente no prazo de seis meses a contar da aquisição também fica excluído do benefício. O mesmo pode acontecer se o jovem voltar, entretanto, a ser considerado dependente para efeitos de IRS, no prazo de seis anos a contar da aquisição da habitação própria e permanente.
Garantia pública
para comprar casa
Os altos preços das casas, os impostos associados à transação e a entrada a pagar no crédito habitação têm sido travões à compra de casa por estas famílias.
E foi neste sentido que o Governo de Montenegro decidiu avançar com a isenção de IMT e Imposto de Selo na compra da primeira casa para os jovens até aos 35 anos.
Além desta medida, também está a ser desenhada a garantia pública do crédito habitação para jovens.
A garantia pública no crédito habitação vai ajudar os jovens até aos 35 anos que não dispõem de meios financeiros para dar o valor de entrada no crédito habitação (10% ou mais do menor valor entre o preço da casa e da avaliação bancária).
O Presidente da República, Marcelo Rebelo de Sousa, já promulgou o diploma do Governo na passada quarta-feira (dia 26 de Junho), que determina as condições em que o Estado pode prestar uma garantia pública aos bancos.
Mas a medida ainda não se encontra legislada, estando agora a ser desenhada em conjunto com o Banco de Portugal (BdP).
Os especialistas ouvidos pelo idealista/news aplaudem a isenção de IMT e a garantia pública para os jovens, mas apontam também riscos, como é o caso de estimular a subida do preço das casas por via do aumento da procura, se estas medidas não forem acompanhadas pelo crescimento da oferta de habitação em Portugal.
O que é a garantia pública
no crédito habitação jovem?
“Quando um jovem celebra um contrato de mútuo com uma entidade bancária financiadora da aquisição da sua casa, esta entidade, regra geral, não financia a totalidade do preço, obrigando os jovens a recorrer a meios próprios (quando deles disponham) ou a empréstimos de familiares (quando possível)”, começa por explicar Márcia Passos, sócia contratada de Imobiliário da PRA – Raposo, Sá Miranda & Associados, ao idealista/news.
Com a garantia pública, “o Governo pretende, assim, combater esta dificuldade dos jovens, assumindo o Estado o compromisso de pagamento do valor remanescente entre o empréstimo concedido pela entidade bancária e a quantia que o jovem é obrigado a dispor. Com esta solução, o Estado funciona como um autêntico fiador do jovem, permitindo, assim, à entidade bancária financiar a totalidade do preço de aquisição da casa”, acrescenta.
“Deste modo, o banco tem o seu crédito totalmente garantido, pois, por um lado, tem a garantia hipotecária que incide sobre até 90% do prédio do capital mutuado e legais juros de mora. E, por outro lado, tem o Estado como fiador do jovem no que respeita ao remanescente”, exemplifica a especialista.
Em concreto, o Estado irá garantir até 15% do valor de aquisição do imóvel e, assim, pretende criar condições para que os jovens consigam aceder a um crédito habitação até 100% do valor da casa.
Assim, além da quantia emprestada pelo banco no âmbito do crédito habitação, os jovens até aos 35 anos passam a ter a possibilidade de recorrer à garantia pública quando não dispõem de meios financeiros para completar o valor da aquisição da sua primeira casa.
Se o construtor da casa entrar em insolvência?
A banca vai passar à frente dos compradores de casa, no direito de receber o valor emprestado ou mesmo o imóvel, quando o construtor entra em insolvência, segundo um decreto-lei do Governo publicado no final da semana passada em Diário da República.
Esta alteração entra em vigor a 24 de agosto.
Isto significa que, a partir dessa data, uma família deixa de poder ser indemnizada em primeiro lugar pelo sinal que deu pela habitação, no caso de falência do empreiteiro e incumprimento do contrato, passando o credor hipotecário — isto é, o banco — a ter a primazia na execução da dívida.
“Em sede de execução ou processo de insolvência, o titular do direito de retenção”, isto é, o comprador que assinou o contrato-promessa de compra e venda, “deixa de ter sempre preferência perante os restantes credores”, indicou ao ECO fonte oficial do Ministério da Justiça.
“Pelo contrário, o credor hipotecário”, ou seja, a banca, “passa a ter preferência no pagamento nos casos em que registou anteriormente a hipoteca, salvo se o titular do direito de retenção tiver realizado despesas com o imóvel com vista à sua conservação ou aumento do seu valor, casos em que o direito de retenção continua a prevalecer”.
Assim, para o promitente-comprador poder ser pago primeiro que a banca, no caso de insolvência ou incumprimento da construtora, é necessário que tenha realizado “despesas para conservar ou aumentar o valor” do imóvel, lê-se no diploma assinado pelo primeiro-ministro, Luís Montenegro, pelo ministro das Finanças, Joaquim Miranda Sarmento, pela ministra da Justiça, Rita Alarcão Júdice, e pelo secretário de Estado da Economia, João Ferreira.
“Esta solução corresponde ao que tem sido defendido pela doutrina jurídica há mais de 30 anos, traz mais segurança jurídica e mais justiça: o retentor não pode ser pago depois do credor hipotecário nos casos em que tiver contribuído para conservar ou aumentar o valor da coisa, pois nessas situações, sem a preferência do retentor, o credor hipotecário enriqueceria à custa das despesas feitas por aquele. Nos restantes casos, o critério da prioridade do registo ou da constituição do direito é mais justa e traz maior segurança jurídica”, defende o Ministério de Rita Alarcão Júdice.