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Direitos & Deveres: Assembleia de condóminos e a alteração do uso da fração autónoma

Direitos & Deveres é a nova rubrica semanal resultante de uma parceria entre o jornal Diário dos Açores e a sociedade de advogados José Rodrigues & Associados. Neste espaço, iremos procurar esclarecer dúvidas jurídicas colocadas pelos nossos leitores bem como abordar alguns dos temas mais comuns que entretecem a comunidade jurídica. Se tiver algum tema que queira ver abordado ou alguma questão que queira ver esclarecida, não hesite em enviar-nos um mail para [email protected].

A 4 de março de 2024 entram em vigor novas regras relativas à reforma e simplificação dos licenciamentos em matéria de urbanismo, ordenamento de território e indústria que estão previstas no Código Civil. Estas regras dizem respeito à Propriedade horizontal (condomínios) e reformam o disposto quanto à autorização pela assembleia de condóminos da alteração do uso da fração autónoma.
Neste sentido, passa a ser possível alterar o uso da fração para habitação sem qualquer autorização dos outros condóminos.
Concretamente, e relativamente à votação em assembleia de condóminos, o Código Civil que tem a seguinte redação no seu artigo 1422º

Artigo 1422.º
(Limitações ao exercício dos direitos)

  1. Os condóminos, nas relações entre si, estão sujeitos, de um modo geral, quanto às fracções que exclusivamente lhes pertencem e quanto às partes comuns, às limitações impostas aos proprietários e aos comproprietários de coisas imóveis.
  2. É especialmente vedado aos condóminos:
    a) Prejudicar, quer com obras novas, quer por falta de reparação, a segurança, a linha arquitectónica ou o arranjo estético do edifício;
    b) Destinar a sua fracção a usos ofensivos dos bons costumes;
    c) Dar-lhe uso diverso do fim a que é destinada;
    d) Praticar quaisquer actos ou actividades que tenham sido proibidos no título constitutivo ou, posteriormente por deliberação da assembleia de condóminos aprovada sem oposição
    3 – As obras que modifiquem a linha arquitectónica ou o arranjo estético do edifício podem ser realizadas se para tal se obtiver prévia autorização da assembleia de condóminos, aprovada por maioria representativa de dois terços do valor total do prédio.
    4 – Sempre que o título constitutivo não disponha sobre o fim de cada fracção autónoma, a alteração ao seu uso carece da autorização da assembleia de condóminos, aprovada por maioria representativa de dois terços do valor total do prédio.

passa a ter a seguinte redação:
Artigo 1422.º
[…]
1 – […]mantém-se
2 – […]mantém-se
3 – […]mantém-se
4 – Sempre que o título constitutivo não disponha sobre o fim de cada fração autónoma, a alteração ao seu uso carece da autorização da assembleia de condóminos, aprovada por maioria representativa de dois terços do valor total do prédio, com exceção do previsto no artigo 1422.º-B.

Ora, com alteração legislativa foi aditado o

Artigo 1422.º-B
Alteração do uso da fração para habitação
1 – A alteração do fim ou do uso a que se destina cada fração para habitação não carece de autorização dos restantes condóminos.
2 – No caso previsto no número anterior, cabe aos condóminos que alterem a utilização da fração junto da câmara municipal o poder de, por ato unilateral constante de escritura pública ou de documento particular autenticado, introduzir a correspondente alteração no título constitutivo.
3 – A escritura pública ou o documento particular a que se refere o número anterior devem ser comunicados ao administrador no prazo de 10 dias.

Deste modo, cabe aos condóminos que alterem a utilização da fração junto da câmara municipal o poder de, por ato unilateral constante de escritura pública ou de documento particular autenticado, introduzir a correspondente alteração no título constitutivo da Propriedade Horizontal (do condomínio).

Beatriz Rodrigues

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