Direitos & Deveres é a nova rubrica semanal resultante de uma parceria entre o jornal Diário dos Açores e a sociedade de advogados José Rodrigues & Associados. Neste espaço, iremos procurar esclarecer dúvidas jurídicas colocadas pelos nossos leitores bem como abordar alguns dos temas mais comuns que entretecem a comunidade jurídica. Se tiver algum tema que queira ver abordado ou alguma questão que queira ver esclarecida, não hesite em enviar-nos um mail para [email protected].
Como é natural, a partilha de uma propriedade horizontal traz, não raras vezes, um conjunto de dúvidas e questões quanto às regras que regem a convivência entre diferentes comproprietários. Esta semana, vamos abordar, de forma necessariamente, genérica e sucinta algumas das regras plasmadas no Código Civil relativas aos condomínios.
Um primeiro esclarecimento sobre uma questão que suscita dúvidas: um condomínio diz respeito a um edifício composto por diversas frações autónomas e zonas comuns, ou seja, espaços de propriedade partilhada. Ou seja, no caso – menos frequente – de haver um prédio com um proprietário que, por seu turno, arrenda os apartamentos a várias pessoas, não existe condomínio.
O Código Civil prevê os direitos e encargos dos condóminos e determina, no artigo 1420.º, que não só “cada condómino é proprietário exclusivo da fração que lhe pertence e comproprietário das partes comuns do edifício”, como “o conjunto dos dois direitos é incindível; nenhum deles pode ser alienado separadamente, nem é lícito renunciar à parte comum como meio de o condómino se desonerar das despesas necessárias à sua conservação ou fruição”. Quer isto significar que a aquisição de uma fração autónoma constitui também responsabilidades relativamente às partes comuns. O artigo 1421º do Código Civil descreve as partes comuns do prédio. São elas:
• “o solo, bem como os alicerces, colunas, pilares, paredes mestras e todas as partes restantes que constituem a estrutura do prédio;
• O telhado ou os terraços de cobertura, ainda que destinados ao uso de qualquer fração;
• As entradas, vestíbulos, escadas e corredores de uso ou passagem comum a dois ou mais condóminos;
• As instalações gerais de água, electricidade, aquecimento, ar condicionado, gás, comunicações e semelhantes;
A lei presume ainda como sendo área comum:
• “Os pátios e jardins anexos ao edifício;
• Os ascensores;
• As dependências destinadas ao uso e habitação do porteiro;
• As garagens e outros lugares de estacionamento; e
• Em geral, as coisas que não sejam afetadas ao uso exclusivo de um dos condóminos.”
As quotas do condomínio, cujo pagamento é obrigatório, servem justamente para pagar as despesas das partes comuns do edifício os serviços de interesse comum. Note-se, no entanto, que a lei também prevê situações em que algumas despesas relativas a partes comuns do prédio – as que sirvam exclusivamente alguns dos condóminos – ficam a cargo dos delas se servem. Por exemplo, nas despesas dos ascensores só participam os condóminos cujas frações sejam por estes servidas.
Uma circunstância que convém esclarecer diz respeito à participação de um novo condómino numa despesa que não aprovou. A lei prevê que quem compra um apartamento usado, não é obrigado a pagar obras em partes comuns cuja decisão tenha sido tomada pelo anterior proprietário.
Beatriz Rodrigues
Para mais esclarecimentos consulte a legislação e, em caso de necessidade, consulta uma advogada.